Études de sol obligatoire au 1er octobre 2020 : ce qu’il faut savoir !

Depuis le 1er octobre 2020, une obligation d’études géotechniques avant une construction neuve est donc en vigueur. Cette loi rend obligatoire, lors de la vente d’un terrain, l’élaboration d’une fiche d’informations mentionnant les caractéristiques géotechniques du terrain, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou sismiques (document fourni par le vendeur du terrain). Une évolution prévue dans le cadre de la loi ELAN de novembre 2018 prévoyait qu’une étude de sol devait être assortie au contrat de vente d’un terrain constructible ou à la construction d’une habitation, afin de réduire la sinistralité. 

 

Depuis plusieurs années, la CAPEB milite activement pour rendre obligatoire l’étude de sol lors de la vente d’un terrain ou préalablement à un projet de construction. 

Une obligation qui apparait comme nécessité étant donné la recrudescence du phénomène de retrait-gonflement des sols argileux et qui provoque de plus en plus de dégâts sur le bâti, en particulier sur les maisons individuelles. Une situation qui empire encore avec la multiplication des périodes de sécheresse. Le retrait-gonflement provoque des dommages très importants qui peuvent avoir des conséquences financières très importantes.

Certains terrains argileux dits « superficiels » peuvent voir leur volume varier à la suite d'une modification de leur teneur en eau, en lien avec les conditions météorologiques. Ainsi, ils ont tendance à se « rétracter » lors des périodes de sécheresse (phénomène de « retrait ») et gonflent au retour des pluies lorsqu’ils sont de nouveau hydratés (phénomène de « gonflement »). Ces variations sont lentes, mais elles peuvent atteindre une amplitude assez importante pour endommager les bâtiments localisés sur ces terrains. Ce phénomène de retrait-gonflement des argiles engendre chaque année des dégâts considérables, indemnisables au titre des catastrophes naturelles. La grande majorité des sinistres concerne les maisons individuelles.

Depuis le 1er octobre 2020, une obligation d’études géotechniques avant une construction neuve est donc en vigueur. Cette loi rend obligatoire, lors de la vente d’un terrain, l’élaboration d’une fiche d’informations mentionnant les caractéristiques géotechniques du terrain, notamment dans les zones de retrait-gonflement des argiles ou sismiques (document fourni par le vendeur du terrain). Cette mesure s’applique pour les zones identifiées comme ayant une exposition moyenne ou forte au risque retrait et gonflement d’argile.

En théorie, elle s’appliquait depuis le 1er janvier 2020. Seulement pour être applicable, il manquait 3 textes essentiels concernant le zonage, les missions géotechniques et les dispositions constructives. Les textes manquants sont parus cet été mais des compléments, précisions et rectifications sont encore attendus. 

 

  1. Gros plan sur les 3 arrêtés 

1er Arrêté définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Cet arrêté renvoie à une carte d’identification des zones qui est consultable sur le site : https://www.georisques.gouv.fr/

Attention, seules les zones identifiées comme moyennes ou fortes sont concernées par les dispositions destinées à prévenir le risque de mouvement de terrain.

2ème Arrêté définissant le contenu des études géotechniques à réaliser dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

Deux types d’études sont définis dans ce texte, 

  • l’étude géotechnique préalable à réaliser lors de la vente du terrain doit fournir un modèle préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site
  • l’étude géotechnique de conception à faire au moment du projet de construction qui doit prendre en compte l’implantation et les caractéristiques de l’ouvrage à réaliser

 

3ème Arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Cet arrêté définit les dispositions constructives minimales à mettre en œuvre dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Ces techniques particulières sont pour la plupart celles déjà décrites dans les PPR a (Plan de prévention des risques argiles), comme la profondeur des fondations qui doit être à minima de :

  • 0.80 m en zone d’exposition moyenne ;
  • 1.20 m en zone d’exposition forte.

 

Il est également indiqué que les fondations doivent être en béton armé, coulées en continu, ancrées de manière homogène et sans dysmétrie sur le pourtour du bâtiment. Les eaux pluviales et de ruissellement doivent être éloignées ou détournées de la construction. De plus, il faut limiter les variations de teneur en eau de terrain en proximité de la construction en éloignant le bâti de la végétation. 

Il est toutefois bon de rappeler que le DTU 13.1 « Fondations superficielles » rend incontournable le recours à une étude de sol. 

 

Gros plan sur l’action de la CAPEB

Dès le départ, la CAPEB avait alerté le Ministère sur le fait que les textes réglementaires parus ne fixaient pas de date d’entrée en application de ces nouvelles dispositions. 

Il a donc été décidé de fixer la date d’application des deux arrêtés au 1er octobre 2020. Une décision qui n‘a pas suivi l’avis du Conseil Supérieur de la Construction et l’efficacité énergétique qui demandait, dans le contexte sanitaire et de reprise d’activité, que le calendrier de mise en œuvre soit assoupli, avec l’échéance du 1er janvier 2021 pour les zones d’aléa fort et le 1er juillet 2021 pour les zones d’aléa modéré.

La CAPEB s’est interrogée notamment sur l’aspect rétroactif de ces textes prévu ( ? – aspect rétroactif prévu de ces textes ?). Ainsi, toutes les opérations réalisées depuis le 1er janvier 2020 auraient dû être concernées ce qui aurait créé de fait un « vide juridique ». Au final, les pouvoirs publics ont reculé sur ce point.

Maintenant, la réglementation est simple. En clair, cela signifie que depuis le 1er octobre, toute vente de terrain devant notaire est susceptible d’être bloquée au motif que les fameuses études géotechniques n’auront pas été réalisées.